Nu de putine ori am fost intrebati de diferiti proprietari, de ce trebuie sa plateasca intretinerea daca nu locuiesc in apartament?
La aceasta problema, des intalnita de altfel, raspunsurile sunt multiple, si aproape in toate cazurile, daca nu chiar in toate, proprietarii, uita ca au si obligatii in raport cu un bun imobil detinut.
In primul si in primul rand una dintre cele mai des intalnite probleme cu privire la acest subiect ar fi lipsa unei solicitari formulate de catre proprietar, privind scoaterea de la plata intretinerii a persoanelor ce locuiesc in imobil – cu toate ca aceasta solicitare (neaparat scrisa) nu va exonera proprietarul de la plata intregii cote de intretinere ce ii revine.
Astfel, ne gasim in situatia in care un proprietar, care constata ca are de achitat sume pentru cotele de intretinere, desi el stie ca in imobilul sau nu locuieste nimeni. Mai mult decat atat, pentru a fi exceptat de la o parte din cheltuielile lunare, fiecare are obligativitatea sa solicite in scris presedintelui asociatiei scoaterea unui anumit numar de persoane de la intretinere pentru o anumita perioada de timp.
In aceasta situatie ne punem mereu intrebarea, cum de altfel si dumneavoastra probabil: “De unde am putea noi sa stim ca nu locuiesti in imobil daca nu ne instiintezi?” – intrebare motivata si de faptul ca, in ultima perioada administratorii de imobile nu locuiesc in cadrul asociatiilor administrate, astfel ca interactionarea fizica este limitata.
De asemenea, pentru a raspunde la intrebarea cu privire la obligativitatea tuturor persoanelor de a achita cotele lunare de intretinere, fie ca locuiesc sau nu in cadrul unui condominiu, supunem atentiei dumnavoastra Sectiunea a II-a – Cheltuielile asociatiei de proprietari din Legea 196/2018 – art. 75 si urmatoarele. Astfel, legiuitorul roman, a prevazut in mod expres tipurile de cheltuieli si modalitatea de repartizare a acestora:
- cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfașoara activitati in proprietati individuale;
- cheltuieli pe consumuri individuale;
- cheltuieli pe cota-parte indiviza, in funcție de suprafața utila a proprietății individuale;
- cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
- cheltuieli pe consumatori tehnici;
- cheltuieli de alta natura.
Nu vom explica in cuprinsul acestui articol fiecare dintre cheltuieli, acestea fiind foarte clar explicate de legiuitor in cuprinsul Legii 196/2018, insa incercam sa va aratam pentru ce cheltuieli ar trebui in mod normal sa fiti exceptat de la plata, in cazul in care nu locuiti in imobil.
- Cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfașoara activitati in proprietati individuale:
Astfel cum reiese chiar din titlul sau, aceste cheltuieli trebuie raportate la numarul de persoane ce locuiesc efectiv, sau isi desfasoara activitatea intr-un imobil la o anumita data. Cu titlu de exemplu, dar fara a ne limita la acestea in aceasta categorie intra: energia electrica pentru actionarea liftului, cat si iluminatul partilor comune, consum apa calda si/sau rece – in lispsa contorizarii individuale etc.
Aceste cheltuieli, in mod evident vor trebui sa lipseasca din listele de intretinere pentru imobilele nelocuite, cu conditia ca proprietarul sa fi solicitat acest lucru anterior emiterii listelor de plata a cotelor de intretinere.
- Cheltuieli pe consumuri individuale:
In aceata categorie se regasec: apa rece și canalizarea; apa calda de consum; energia termica, combustibilul si apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale, incalzirea proprietatii individuale.
De aceasta data lucrurile, se complica putin, pentru ca putem avea mai multe situatii: avem sau nu dispozitive de inregistrare a consumurilor individuale sau nu (apometre, repartitoare, contoare etc).
Daca la consumul de apa calda, rece si gaze putem sa vorbim de exceptarea platii cotelor de intretinere in perioada nelocuirii imobilului, atunci cand vine vorba de cheltuielile aferente incalzirii, lucrurile se pot complica. Nu toate imobilele sunt prevazute cu repartitorare de costuri in ceea ce priveste incalzirea apartamentelor, astfel, chiar si in situatia existentei acestor dispozitive de intregistrare a consumului privind incalzirea proprietatii, fie ca locuim fie ca nu, imobilul tot va beneficia de incalzire, astfel ca avem costuri generate de acest aspect.
- Cheltuieli pe cota-parte indiviza, in funcție de suprafața utila a proprietății individuale:
Astfel cum si denumirea acestui capitol prevazut de legiuitor in cuprinsul Legii 196/2018, prevede acele cheltuieli ce se repartizeaza in functie de cota indiviza a fiecarui apartament.
Cu titlu de exemplu, in aceasta categorie indentificam urmatoarele cheltuieli, fara a ne limita la acestea – situatia putand sa difere de la o asociatie la alta: salariile angajatilor, lucrari efectuate, materiale pentru intretinerea curateniei etc.
Deci, concluzionand cu privire la aceste cheltuieli, cu siguranta nu puteti fi exceptati de la plata acestor categorii de cheltuieli in momentul in care imobilul nu este locuit.
- Cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari:
Aceste cheltuieli pot fi identificate usor, fiind acele cheltuieli facturate catre asociatie dar, privind cheltuieli individuale: montare senzor de gaze in imobilul proprietate privata, verificarea instalatiei de gaze din apartamentul dumneavoastra, inlocuire/montare repartitoare etc. – orice alta lucrare ce priveste proprietatea individuala.
Deci, in mod clar, nici cu privire privire la aceste cheltuieli, nu veti primi o scutire.
- Cheltuieli pe consumatori tehnici:
In practica zilelor noastre, identificam destul de greu aceste cheltuieli. Intradevar, exista aceste cheltuieli in situatia imobilelor construite inainte de anii ’50 ce nu erau racordate la sistemul centralizat de incalzire, sau in cazul imobilelor noi, unde constructorul a optat pentru instalarea unui sitem de incalzire (ex.: centrala termica individuala) – la nivel de cladire (a nu se confunda cu centralele termice de apartament).
Astfel, legiuitorul a enumerate aceste posibile cheltuieli ce pot aparea, in cuprinsul art. 90 al Legii 196/2018 “energia termica sub forma de căldura, combustibilul si energia electrica pentru incalzire, salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru, costuri pentru functionarea instalatiilor de incalzire centrala”.
Rezumand, nici cu privire la aceste cheltuieli nu veti fi exceptat.
- Cheltuieli de alta natura:
Aici discutiile pot fi ample dar, in aceasta categorie se vor regasi orice alte cheltuieli ce nu pot fi impartite sau distribuite in listele de plata lunare, tinand cont de criteriile dezvoltate anterior.
Si in aceasta situatie, nu exista sperante ca veti fi exceptat de la plata cotelor de intretinere.
Concluzia: Tinand cont de cele relatate pe scurt anterior, suntem de parere ca singurele cheltuieli ce pot fi exceptate de la plata, se rezuma la cheltuielile repartizate in functie de numarul de persoane ce locuiesc la o anumita data intr-un apartament.
Retineti in schimb ca, fiecare asociatie este diferita fata de altele. Nu tot ce incercam sa va transmitem este considerat corect din punctul multora de vedere. Dar, raportat la legislatia aplicabila, cat si la consecintele nerespecatarii obligatiilor transpuse prin reglementarile Legii 196/2018, va indemnam sa tineti cont de acestea – amenzile sunt in cuantum considerabil iar, in cazul aplicari acestora vor fii intodeauna discutii privind repartizarea – vina va fi mereu aruncata de la proprietarii apartamentelor catre conducere, de la conducere catre administrator.