COMISIONUL BANCAR APLICAT LA PLATA COTELOR DE INTRETINERE
In ultima perioada, incepand cu debutul perioadei pandemice, fie ca am vrut, fie ca nu, mare majoritate dintre noi, am fost nevoiti sa trecem la o asa zisa digitalizare fortata. Cu toate acestea, pasul acesta l-am fi facut oricum, insa nu atat de devreme sau atat de rapid.
Probabil tranzitia de la modalitatile clasice de plata (casieria din holul blocului – situatie regasita in majoritatea blocurilor), la modalitatile moderne de plata (transfer banca, plata intretinerii prin aplicatii web sau mobile, plata la diferiti comercianti prin intermediul tonomaturilor de plati etc.).
Raportandu-ne la noua realitate economica, discutiile privind plata comisioanelor percepute de institutiile bancare pentru platile online, s-au intensificat.
Astfel, articolul de azi face referire la acele comisioane pe care bancile le percep pentru platile efectuate in contul asociatiilor de catre locatari.
Fie ca vorbim de un comision de cativa bani sau de comisioane de 1-5 lei, pentru fiecare incasare in contul asociatiei, “povestile” privind repartizarea acestor comisioane nasc adevarate polemici intre locataraii din cadrul asociatiilor.
Relevant pentru a intelege exact mecanismul de repartizare al comisioanelor bancare, este art. 85 al Legii 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor:
“Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in/si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica; echipamente de echilibrare hidraulica a instalatiilor; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, ingrijitor, personalul care asigura curatenia etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurăari; cheltuieli cu produse si accesorii pentru curatenie, alte servicii administrative catre proprietatea comuna”.
La o prima vedere, o simpla lecturare a acestor prevederi, vor conduce la impresia ca legiuitorul nu evidentiaza si acest tip de cheltuiala, articolul nefiind explicit.
Ca si in alte situatii, la momentul enuntarii unei legi, nu pot fi luate in calcul toate situatiile practice, tocmai de aceea legiuitorul a folosit sintagma “alte servicii administrative catre proprietatea comuna”.
Cu toate acestea, raportandu-ne la mai multe asociatii, exista in piata situatii in care asociatiile si-au stabilit un sistem propriu de recuperare a costurilor “cauzate” de incasarile prin diverse instrumente bancare.
In opinia noaastra, acest lucru este gresit. Orice hotarare contrara legii o consideram nula.
Marea majoritate a celor nemultumiti de plata a acestor costuri, reprezinta persoane ce platesc cotele de intretinere prin sistemul clasic – la casieria asociatiei, direct casierului.
In cele mai multe situatii, acestia considera ca, prin distribuirea comisionului, raportat la cota – indiviza a fiecarui imobil, cotele de intretinere lunare sunt majorate.
Avand in vedere cele invederate pana in acest punct, dorim sa va aratam si o situatie practia:
- Intr-o asociatie exista 2 locatari: unu achita cotele de intretinere direct casierului iar, celalalt, prin instrument bancar, asociatia fiind comisionata cu un comision de incasare de 5 lei.
- Salariul casierului este in medie de 200 lei (parte calculata strict pentru casierie, nu si pentru contabilitate sau administrare tehnica)
In aceasta situatie, ambele cheltuieli urmeaza sa se repartizeze in functie de cota indiviza.
De asemenea, consideram ca cei ce platesc prin intermediul casieriei, nu pot ridica pretentii pentru neachitarea comisioanelor bancare percepute pentru incasarile asociatiei (comisioane generate de plata cotelor de intretinere), deoarece nu ar fi corect din punct de vedere moral si legal, fata de acei locatari ce platesc prin instrumente bancare dar, suporta salariul casierului – acestia nebeneficiind de acest serviciu.
Pentru a intelege mai bine ceea ce am descris mai sus, va aratam un calcul practice.
Luam in considerare o asociatie de proprietari, cu un numar de 20 de apartamente, unde 10 locatari achita cotele de intretinere la casierie iar, 10 locatari, achita prin intermediul diferitelor instrumente bancare. Totodata, la realizarea calculului, am luat in considerare un salariu pentru casier de 200 lei/luna iar, in ceea ce priveste comisionul bancar pentru incasari, 5 lei/incasare, in total, lunar, acest sistem de plata a cotelor de intretinere generand un cost de 50 lei.
| Nr. Ap. | Cota indiviza | Comision bancar incasari | Salariu casier |
| 1 | 4.94 | 2.47 | 9.89 |
| 2 | 2.59 | 1.29 | 5.17 |
| 3 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 4 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 5 | 4.94 | 2.47 | 9.89 |
| 6 | 2.59 | 1.29 | 5.17 |
| 7 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 8 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 9 | 4.94 | 2.47 | 9.89 |
| 10 | 2.59 | 1.29 | 5.17 |
| 11 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 12 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 13 | 4.94 | 2.47 | 9.89 |
| 14 | 2.59 | 1.29 | 5.17 |
| 15 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 16 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 17 | 4.94 | 2.47 | 9.89 |
| 18 | 2.59 | 1.29 | 5.17 |
| 19 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| 20 | 6.24 | 3.12 | 12.47 |
| Total | 100 | 50 | 200 |
Noi consideram ca acest calcul este corect, repectand si cerintele legale in materie.
In incheiere, va rugam sa urmariti calcului si va raspundeti la intrebarile:
- Cine genereaza costuri mai mari si pentru cine, cel ce achita cotele de intretinere prin instrumente bancare de plata, sau cel ce achita aceste cote prin intermediul casieriei asociatiei de proprietar?
- Este indreptatit cel ce achita cotele de intretinerere prin intermediul casieriei sa considere ca, locatarul ce utilizeaza instrumente bancare de plata, ii genereaza costuri suplimentare?
- Ar fi corect, in cazul in care, asociatia decide ca, comisioanele bancare generate de platile cotelor de intretinere prin mijloace modern sa fie suportate doar de catre catre locatarii ce utilizeaza aceste sisteme, si practice le genereaza? In aceasta situatie, ar fi corect ca acesti locatari sa fie exceptati de la plata salariului dedicat casierului?